Dem Entscheid des Bundesgerichts lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Vermieterschaft kündigte das Mietverhältnis betreffend eine 2.5-Zimmerwohnung unter Ver-weis auf eine Überbauung, die von der Eigentümerin der Nachbargrundstücke realisiert werden sollte. Zur Begründung führte die Vermieterschaft aus, dass die Überbauung das Gebiet, zu wel-chem auch die Liegenschaft mit dem Mietobjekte gehörte, in einem anderen Erscheinungsbild zeigen werde, weshalb auch die in die Jahre gekommene Mietliegenschaft ein neues Erschei-nungsbild erhalten solle. Im amtlichen Kündigungsformular lautete die Begründung: «Ab-bruch/Neubau des Gebäudes». Nach Aussprache der Kündigung wurde die Liegenschaft an die Eigentümerin der Nachbargrundstücke verkauft. Die Mieterschaft focht die Kündigung an, woraufhin das Kantonsgericht Zug die Kündigung für missbräuchlich befand, da die Vermieterschaft ein konkretes Bauvorhaben weder substantiiert behauptet noch bewiesen habe.

Das Obergericht des Kantons Zug bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid. Es beurteilte die Kündigung als verpönte Vorratskündigung. Zwar wies es darauf hin, dass im Rahmen einer Ab-bruchkündigung nicht zwingend ein ausgereiftes Bauprojekt vorliegen müsse. Jedoch wäre die Vermieterschaft zumindest gehalten gewesen, hinreichend konkrete Angaben zum geplanten Abbruch bzw. Bauprojekt zu machen, damit die Mieterschaft hätte beurteilen können, ob der Abbruch und der Neubau tatsächlich ernsthaft beabsichtigt seien und ein aktuelles bzw. schüt-zenswertes Interesse der Vermieterschaft an der Kündigung bestehe und/oder um ausschliessen zu können, dass ein Abbruch nicht in weiter Ferne liege. Wenn die Kündigung bloss pauschal mit «Abbruch/Neubau des Gebäudes» begründet werde, stelle dies ein Indiz dafür dar, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse bestehe. Zudem sei weiterhin kein Projektfortschritt festzustellen. Entsprechend gelangte das Obergericht zum Schluss, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung den Abbruch des bestehenden und den Bau eines neuen Gebäudes nicht ernsthaft beabsichtigt habe. Daraufhin gelangte die (neue) Vermieterschaft ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht erwog unter anderem Folgendes:

Es rief die geltenden allgemeinen Grundsätze für mietrechtliche Kündigungen in Erinnerung, namentlich, dass – vorbehaltlich der gesetzlichen Fristen und Termine (Art. 266a Abs. 1 OR) sowie der Schranke des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR) – eine Kündigungs-freiheit besteht. Dabei gilt eine Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (E. 3.1). Eine feh-lende oder unzureichende Begründung der Kündigung kann ein Indiz dafür sein, dass kein schüt-zenswertes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht oder der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben ist (E. 3.2). Massgebend für die Beurteilung der Miss-bräuchlichkeit einer Kündigung ist der Zeitpunkt, in dem diese ausgesprochen wurde. Umstände, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereignen, können allenfalls Rückschlüsse auf die Absichten der Vermieterschaft im Kündigungszeitpunkt zulassen, tangieren jedoch nicht rückwirkend die ursprüngliche Rechtmässigkeit der Kündigung. Fällt der Grund, aus welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, später dahin, wird die Kündigung dadurch nicht nachträglich treuwidrig (E. 3.3).

Sodann fasste das Bundesgericht die von der Praxis entwickelten besonderen Voraussetzungen für eine Sanierungskündigung zusammen. Eine solche ist grundsätzlich zulässig, wenn die beab-sichtigten Umbau- oder Sanierungsarbeiten die Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich ein-schränken. Werden die geplanten Arbeiten jedoch nicht oder nur unerheblich erschwert oder ver-zögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für eine Kündigung. In diesem Fall ist die Kündigung missbräuchlich. Gleiches gilt, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwen-digen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Damit die Mieterschaft überhaupt abschät-zen kann, ob ein Verbleiben im Mietobjekt die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten er-schweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts erforderlich ist, muss die Vermieter-schaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügen. Ist dies nicht der Fall, ist eine Sanierungskündigung ebenfalls missbräuchlich. Nicht erforderlich ist allerdings, dass im Zeitpunkt der Kündigung bereits die nötigen Bewilligungen erteilt oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt wurden (E. 3.5.1).

Schliesslich kam das Bundesgericht auf die Voraussetzungen für eine Abbruchkündigung zu sprechen. Es stellte klar, dass die Abbruchkündigung von der Sanierungs- bzw. Umbaukündi-gung zu unterscheiden ist. Eine Abbruchkündigung ist grundsätzlich ebenfalls zulässig. Dabei ist – ebenso wie bei der Sanierungskündigung – irrelevant, ob der Abbruch wegen des schlechten Zustands der Liegenschaft erforderlich und dringend ist. Der Entscheid über einen Abbruch der Liegenschaft obliegt der Vermieterschaft, und es spielt keine Rolle, ob der Abbruch zustands-bedingt gerechtfertigt erscheint oder nicht. Das Bundesgericht stellte ausdrücklich klar, dass eine Kündigung aufgrund eines Abbruchs und Neubaus zwecks Ertragserhöhung (inkl. Erzielung eines höheren Kaufpreises bei einem Leerverkauf, sogenannte «Leerverkaufskündigung») zulässig ist (E. 3.6.2 und 4.3.1).

Das bei der Sanierungskündigung geltende Erfordernis, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt betreffend die geplante Sanierung des Mietobjekts verfügen muss, entfällt bei der Abbruchkündigung. Dies deshalb, weil ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Mietliegenschaft von vornherein nicht in Frage kommt (E. 3.6.3).
Weiter ist bei der Abbruchkündigung auch nicht erforderlich, dass die Vermieterschaft im Zeit-punkt der Kündigung bereits ein ausgereiftes Projekt betreffend die nach dem Abbruch geplante Weiterverwendung des Grundstücks – also insbesondere ein ausgearbeitetes und zeitnahes Neubauprojekt – vorlegen kann. Auch diese Schlussfolgerung begründete das Bundesgericht mit dem Umstand, dass die konkreten Elemente des allenfalls künftig geplanten Ersatzneubaus für die Frage des Verbleibs der Mieterschaft im aktuellen Mietobjekt keine Rolle spielen. Denn der Abbruch des aktuellen Mietobjekts bringt den Auszug der Mieterschaft zwingend mit sich – völlig unabhängig von der Ausgestaltung eines künftigen Projekts. Gleiches gilt für die konkreten Modalitäten und den Zeitplan des Abbruchs (E. 3.6.3).

Eine Abbruchkündigung ist hingegen insbesondere dann missbräuchlich, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich ist, dass ein Abbruch der Liegenschaft objektiv unmöglich er-scheint, weil er namentlich eindeutig mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts (z.B. Denkmalschutz) unvereinbar ist, weshalb die Vermieterschaft die notwendige Abbruchbewilligung mit Sicherheit nicht erlangen wird (E. 3.6.4.1).

Zudem kann eine Abbruchkündigung missbräuchlich sein, wenn der angegebene Kündigungsgrund (Abbruch der Liegenschaft) bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist. Dabei sind von der Mieterschaft hinreichende Umstände darzulegen, welche die Ernsthaftigkeit der mit dem Abbruch begründeten Kündigung entfallen lassen. Allein aus einer fehlenden oder nur pauschalen Angabe über die Weiterverwendung des Grundstücks nach dem Abbruch darf dabei nicht ohne Weiteres darauf geschlossen werden, dass der angegebene Kün-digungsgrund bloss vorgeschoben ist. Diesbezüglich stellt das Bundesgericht klar, dass es zur Prüfung der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds genügen muss, wenn die Ver-mieterschaft eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks angibt, ohne dass sie bereits ein ausgereiftes Projekt vorlegen müsste. Zudem kann von näheren Angaben über die künftige Nutzung gänzlich abgesehen werden, wenn sich das Mietgebäude in einem derart schlechten Zustand befindet, dass der Abbruchbedarf auf der Hand liegt (E. 3.6.4.2).

Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den konkreten Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Vorinstanzen die Kündigung zu Unrecht für missbräuchlich befunden haben. Es hielt unter anderem fest, dass die Vorinstanzen unzulässigerweise von der Vermieterschaft im Kündi-gungszeitpunkt hinreichend konkrete Angaben zum Abbruch (Abbruchmodalitäten, bereits getä-tigte Abbruchvorkehrungen) bzw. zum geplanten Bauprojekt verlangt hatten. Es genügte, dass die Vermieterschaft sich auf die anstehende Überbauung des Gebiets bezogen hatte (E. 4.3.1).

Dabei stellte das Bundesgericht weiter klar, dass – anders als bei der Sanierungskündigung – eine pauschale Begründung ohne nähere Angaben zum Projekt bei der Abbruchkündigung nicht ohne Weiteres ein Indiz für ein mangelndes schützenswertes Kündigungsinteresse bilden kann, da eine Prüfung, ob der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt das Bauprojekt behindern würde, entfällt. Aus dem Umstand, dass der als Kündigungsgrund angegebene Abbruch und Neu-bau nicht weiter spezifiziert wird, kann daher nicht darauf geschlossen werden, dass die Kündigung auf keinem schützenswerten Interesse beruht. Auch der Umstand, dass im Laufe des Gerichtsverfahrens kein Projektfortschritt feststellbar war, sondern das Grundstück bereits weiter-verkauft worden war, stellte gemäss Bundesgericht kein Indiz für die Missbräuchlichkeit der Kündigung dar (E. 4.5).

Im Ergebnis sind die Anforderungen, die an eine Abbruchkündigung gestellt werden, im Ver-gleich zu denjenigen einer Sanierungskündigung stark herabgesetzt. Bemerkenswert ist dabei, dass das Bundesgericht selbst für das blosse Abbruchprojekt im Zeitpunkt der Kündigung keine konkreten Angaben verlangt.