1. Hintergrund der Gesetzesrevision

Steigender internationaler Druck sowie verschiedene Empfehlungen der Financial Action Task Force (FATF) zur Verbesserung der schweizerischen Geldwäschereigesetzgebung haben den Bund dazu veranlasst, die Bekämpfung der Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung weiter zu stärken. Als Folge haben die Eidgenössischen Räte am 26. September 2025 neben dem neuen Gesetz über die Transparenz von juristischen Personen und die Feststellung der wirtschaftlich Berechtigten (TJPG) auch eine Teilrevision des Geldwäschereigesetzes (nGwG) verabschiedet. Ein Referendum gegen das revidierte GwG wurde nicht ergriffen und die Referendumsfrist ist am 15. Januar 2026 abgelaufen. Im Kern erweitert die revidierte Geldwäschereigesetzgebung den persönlichen Geltungsbereich des Gesetzes und es werden neu auch bestimmte Beratungsleistungen unterstellungspflichtig, insbesondere im Zusammenhang mit der Gründung und Strukturierung von juristischen Personen sowie im Bereich von Immobilientransaktionen.

Das revidierte Geldwäschereigesetz, wie auch die revidierte Geldwäschereiverordnung (nGwV), die sich derzeit noch in der Auswertung der eingegangenen Stellungahmen aus Ende Januar abgelaufenen Vernehmlassung befindet, sollen gemäss den Behörden bereits im zweiten Halbjahr 2026 Inkrafttreten. Damit soll sichergestellt werden, dass die ergriffenen Massnahmen im Rahmen des nächsten Länderexamens der Schweiz durch die FATF in den Jahren 2026 bis 2027 berücksichtigt werden können.

2. Regulatorische Neuerungen für Berater

Neben den bereits heute als Finanzintermediäre qualifizierende und unter das GwG fallende Dienstleister, z.B. weil sie Vermögenswerte eines Dritten verwalten, bei deren Anlage oder als Organ einer Sitzgesellschaft mitwirken, fallen neu auch berufsmässig ausgeübte reine Beratungstätigkeiten unter die Geldwäschereigesetzgebung. 

Als typischerweise mit erhöhten Geldwäschereirisiken verbundene Beratungstätigkeiten werden in den neuen Artikeln 2 Abs. 1 Abs. 3bis lit. a – e und 3ter nGwG Beratungen im Zusammenhang mit folgenden Rechtsvorgängen festgelegt:

• Kauf und Verkauf von Grundstücken;
   
• Gründung und Errichtung von nicht operativen Rechtseinheiten mit Sitz in der Schweiz oder von Rechtseinheiten mit Sitz im Ausland;
   
• Führung und Verwaltung von nicht operativen Rechtseinheiten;
   
• Einlagen und Ausschüttungen von nicht operativen Rechtseinheiten;
   
• Kauf und Verkauf von Rechtseinheiten, sofern der Kauf oder Verkauf durch eine nicht operative Rechtseinheit erfolgt;
   
• Bereitstellung einer Adresse oder von Räumlichkeiten als Sitz für eine Gesellschaft für die Dauer von mehr als sechs Monaten.
   

Gemäss der derzeit noch in der Auswertung der Stellungnahmen befindlichen Geldwäschereiverordnung fallen weiter auch alle Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken, insbesondere die Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (Share Deals), unter die neuen Geldwäschereibestimmungen. 

Von den oben aufgeführten Tätigkeiten bestehen verschiedene wichtige Ausnahmen, die aufgrund eines tiefen Risikos von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung keine Unterstellungspflicht veranlassen. Diese Ausnahmen sind in Art. 2 Abs. 4bis/4ter nGwG geregelt und umfassen neben weiteren – weniger wichtigen Ausnahmen – Beratungen zu folgenden Rechtsgeschäften:

• Tätigkeiten von Beratern die von der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde zugelassen oder beaufsichtigt sind für ihre Revisions- und Prüftätigkeit;
   
• Organtätigkeiten für operative Rechtseinheiten sowie für gemeinnützige Stiftungen und für operativ tätige Vereine mit Sitz in der Schweiz;
   
• Transaktionen im Immobilienbereich im Zusammenhang mit Grundstücken und Rechtseinheiten infolge Familien-, Ehe- und Ehegüterrecht, Erbrecht oder Schenkung oder bei denen sich untereinander verbundene Personen gegenüberstehen;
   
• Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter fünf Millionen Franken, soweit der Kaufpreis ausschliesslich über dem Gesetz unterstellte Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird:
   
• Kauf von selbst bewohnten Wohnliegenschaften in der Schweiz oder Kauf von Wohnliegenschaften, die in der Schweiz als Ersatzliegenschaft im Sinne von Art. 12 Absatz 3 Buchstabe e StHG dienen;
   
• Übertragung von landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken;
   

• Übertragung von Grundstücken zwecks Güterzusammenlegung und ähnlichen Vorgängen
   

   

 3. Kriterium der Berufsmässigkeit

Unterstellungspflichtig sind sodann nur Tätigkeiten, die berufsmässig ausgeübt werden, wogegen Beratungen im privaten Rahmen nicht unterstellungspflichtig sind. Gemäss den ausführenden Bestimmungen im Entwurf der Geldwäschereiverordnung ist die Berufsmässigkeit derzeit sehr breit definiert und so gilt jede selbständige und auf Erwerb gerichtete wirtschaftliche Tätigkeit, die sich auf ein unterstellungspflichtiges Geschäft bezieht, als berufsmässig. Dies gilt gemäss erläuterndem Bericht zur Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens auch für Tätigkeiten, die nur einen kleinen Teil, allenfalls auch nur ein einziges Beratungsgeschäft einer umfassenden beruflichen Tätigkeit darstellen. 

Weiterführende Kriterien für die Definition und Einschränkung der Berufsmässigkeit, wie sie derzeit für Finanzintermediäre gelten, etwa nach Umfang oder Wert der betreffenden Tätigkeit, der Höhe der aus dieser Tätigkeit erzielten Einkünfte, der Anzahl Kunden oder des Betrags der betroffenen Vermögenswerte fehlen im Verordnungsentwurf zur nGwV gänzlich, was in verschiedenen Stellungnahmen innerhalb der Vernehmlassung bereits kritisiert wurde. Es bleibt diesbezüglich abzuwarten, ob es aufgrund dieser Stellungnahmen noch zu einer weitergehenden Konkretisierung im Verordnungstext kommen wird. 

4. Notwendige Kausalität der Beratung zur Transaktion

In Bezug auf die konkrete Beratungstätigkeit fallen weiter nur solche Beratungen unter die neuen Regelungen, wenn diese eine konkrete Kausalität zum betreffenden Rechtsvorgang aufweisen, d.h. ohne dessen Beitrag die Transaktion nicht umgesetzt werden könnte. Die Tätigkeit des Beraters muss demnach einen unverzichtbaren Beitrag für den vorgesehenen Rechtsvorgang aufweisen. Dies hat zur Folge, dass rein planerische oder abstrakte Abklärungen über eine Rechtslage, die keinen erkennbaren Bezug zu einem Rechtsvorgang haben, nicht erfasst werden. 

Gemäss der Botschaft zur Gesetzesvorlage soll beispielsweise das Verfassen eines Gutachtens über die Zulässigkeit einer vertraglichen Pflicht (etwa im Zusammenhang mit einer möglichen Unternehmens- oder Grundstückstransaktion) noch keine unterstellte Tätigkeit darstellen, wogegen aber die Formulierung einer konkreten Vertragsklausel, wie beispielsweise in einem Grundstückkaufvertrag, bereits eine unterstellte Tätigkeit darstellt. Weitere relevante Tätigkeiten können auch rechtliche oder wirtschaftliche Beratungen zu den Modalitäten der Durchführung oder auch der Mittelbeschaffung zu einer Transaktion sein. Darunter fallen beispielsweise die Ausarbeitung von Transaktionsdokumenten wie vor allem Verträgen, aber auch anderen damit verbundenen Dokumenten, wie insbesondere eine Zwischenbilanz oder den Bericht über die Resultate von Vorabprüfungen, Eintragungen in ein Register oder die Eröffnung einer Bankbeziehung.

Eine Unterstellungspflicht besteht bereits, sobald eine Transaktion beabsichtigt ist und es ist keine Bedingung, dass die betreffende Transaktion dann auch tatsächlich durchgeführt wird.

5. Pflicht zum Anschluss an eine von der FINMA anerkannte Selbstregulierungsorganisation (SRO)

Die Aufsicht über die neu dem Geldwäschereirecht unterstellten Berater ist von einer anerkannten SRO auszuüben, welcher sich die Berater anschliessen müssen (Art. 14 Abs. 1 nGwG). Ein Anschluss sollte unter Einhaltung der noch abschliessend zu regelnden Übergangsfristen nach Inkrafttreten der Bestimmungen getätigt werden, bzw. bei einem späteren Wechsel zu einer unterstellungspflichtigen Tätigkeit innerhalb von 2 Monaten ein Gesuch um Anschluss bei einer SRO eingereicht werden (Art. 12g Abs. 1 lit. b nGwV). Es bleibt diesbezüglich noch abzuwarten, welche anerkannten SRO’s sich für neu unterstellte Berater öffnen werden. Gemäss neusten Medienmitteilungen scheinen sich die SRO Treuhand Suisse für Treuhänder und Immobilienmakler, sowie die SRO SAV für Anwälte vorzubereiten, um diese Berater aus den jeweiligen Tätigkeitsgebieten aufnehmen zu können.

6. Was ist derzeit zu unternehmen?

Die neuen geldwäschereirechtlichen Vorgaben werden viele heute nicht bereits als Finanzintermediäre tätige Treuhänder, Immobilienmakler und Anwälte treffen und diese sind derzeit angehalten zu überprüfen, ob die von ihnen ausgeführten Beratungstätigkeiten eine Unterstellungspflicht auslösen. 

Sollte eine Unterstellungspflicht bestehen, ist grundsätzlich zu entscheiden, ob die betroffenen Geschäftstätigkeiten weiterhin betrieben werden sollen oder ob man diese, beispielsweise aufgrund geringen Volumens, nicht mehr weiter betreiben möchte. Sollte die unterstellungspflichtige Tätigkeit weiterhin angeboten werden, ist es ratsam, sich frühzeitig auf die Einhaltung der neuen Pflichten vorzubereiten und sich zu den neuen Sorgfaltspflichten ausbilden zu lassen, sowie allenfalls auch damit zu beginnen, die notwendigen physischen oder digitalen Dossiers vorzubereiten und entsprechende Informationen über die Kunden aufzubereiten oder bei diesen einzuholen.