Verfahrensstand und Relevanz der öffentlichen Auflage

Der Stadtrat hat am 4. Februar 2026 beschlossen, dass die revBZO bis und mit dem 1. Juni 2026 öffentlich aufgelegt wird (vgl. § 7 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; LS ZH 700.1]). Während der Auflagefrist können sich alle interessierten Personen zum Inhalt des Entwurfs äussern und insbesondere Einwendungen vorbringen. 

Aufgrund der Rückmeldungen aus der öffentlichen Auflage wird der Entwurf der revBZO bei Bedarf überarbeitet. Die überarbeitete Vorlage wird schliesslich vom Gemeinderat festzusetzen sein. Nach Festsetzung der Revision durch den Gemeinderat wird die Referendumsfrist (60 Tage) und die Frist für den Rekurs in Stimmrechtssachen (5 Tage) angesetzt. Diese beginnen gleichzeitig. Sind die beiden Fristen ungenutzt verstrichen oder ein allfälliges Referendum bzw. ein allfälliges Stimmrechtsrekursverfahren abgeschlossen, verfügt die kantonale Baudirektion die Genehmigung der Revision. Mit Bekanntmachung der Genehmigung durch die kantonale Baudirektion läuft die 30-tägige Rekursfrist.

Die revBZO ist zwar derzeit ein blosser Entwurf. Mit der öffentlichen Auflage ist aber bereits die sogenannte «negative Vorwirkung» eingetreten. Neue Baugesuche (oder bereits eingereichte Baugesuche, über die noch nicht entschieden wurde) dürfen demnach nur noch bewilligt werden, wenn sie nicht gegen die geplanten neuen Regeln verstossen. Wo die neuen Vorschriften strenger sind als die bisherigen, gelten diese also bereits heute.

Die Auswirkungen der Revision sind erheblich: Gemäss Auswertungen von Wüest Partner betreffen die vorgesehenen Änderungen rund 20 % der Parzellen in der Stadt Zürich. Bauwilligen in der Stadt Zürich ist also zu empfehlen, ihre geplanten Bauvorhaben nicht nur auf die Vereinbarkeit mit der geltenden BZO zu überprüfen, sondern zusätzlich auch den Entwurf der revBZO zu konsultieren. Der Entwurf enthält nämlich eine Vielzahl an Bestimmungen, die strenger sind als die entsprechenden Bestimmungen der geltenden BZO, namentlich betreffend Grundmasse, Ausnützung, Begrünung, Klein- und Anbauten. Besonders betroffen sind die Quartiererhaltungs- und Kernzonen. Zudem sind gewisse Aus- und Abzonungen geplant. Die Stadt Zürich hat eine übersichtliche Tabelle über von der negativen Vorwirkung betroffene Bestimmungen publiziert, die zwar keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt, deren Konsultation sich aber dennoch lohnen dürfte (Zusammenfassung_negative_Vorwirkung_Stand_18.03.2026.pdf).

Ziele der BZO-Revision

Die BZO-Revision verfolgt gemäss dem Erläuterungsbericht der Stadt Zürich hauptsächlich die folgenden Themen:
 

• Harmonisierung der Baubegriffe gemäss den kantonalen Vorgaben
   
• Massvolle zusätzliche bauliche Verdichtung
   
• Sicherung eines massgeblichen Anteils an preisgünstigem Wohnraum gemäss § 49b PBG
   
• Verbesserungen des Lokalklimas und der Hitzeminderung
   
• Steigerung der Biodiversität
   
• Sicherung zusätzlicher Frei- und Grünräume für die Bevölkerung
   
• Berücksichtigung des Ortsbilds (ISOS, KOBI)
   

Bereits anhand dieser Auflistung ist unschwer erkennbar, dass die revBZO eine breite Palette an Themen abdeckt und eine Vielzahl von Interessen unter einen Hut bringen muss (z.B. bauliche Verdichtung und gleichzeitige Verbesserung des Lokalklimas). Nachfolgend werden aus unserer Sicht wichtige Schwerpunkte der Vorlage vorgestellt. Für eine umfassendere Übersicht kann auf die übersichtliche Darstellung der Stadt Zürich «Die Revision der Bau- und Zonenordnung» sowie auf den – sehr detaillierten – Erläuterungsbericht der Stadt Zürich (Erläuterungsbericht BZO-Revision nach Art. 47 PRV) verwiesen werden.

Revision und Mehrwertausgleich

Da die revBZO für einige Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer Planungsvorteile mit sich bringt, etwa durch die Ermöglichung einer höheren Ausnützung ihrer Grundstücke, kann sie zu einer Wertsteigerung der betreffenden Grundstücke und damit zu einer Mehrwertabgabe führen. Diesen Eigentümerschaften wurde darum die Mehrwertprognose mitgeteilt, die ihr Grundstück betrifft. Sie können sich während der Auflagefrist zur Mehrwertprognose äussern (vgl. § 11 der Mehrwertausgleichsverordnung [MAV; LS ZH 700.91]). Auch wenn die Mehrwertprognosen keine verbindlichen Festsetzungen darstellen, sind sie für das weitere Verfahren von Bedeutung. Es ist daher aus unserer Sicht empfehlenswert, bereits jetzt eine Stellungnahme einzureichen, sofern die prognostizierten Mehrwerte zu hoch erscheinen oder tatsächliche bzw. rechtliche Einschränkungen bestehen, welche die Nutzbarkeit der Grundstücke begrenzen (z.B. bauliche Restriktionen, Erschliessung, planerische Unsicherheiten etc.). Ziel einer Stellungnahme ist es, frühzeitig aufzuzeigen, dass die angenommene Ausnützbarkeit bzw. der daraus abgeleitete Mehrwert nicht oder nur eingeschränkt realisierbar ist. Solche Aspekte können später als «besondere Gründe» im Sinne von § 13 MAV relevant werden und zu einer tieferen Bewertung führen.

Aufzonungen für preisgünstigen Wohnraum

Für diverse dafür geeignete Stadtgebiete sieht die revBZO Aufzonungen vor. In diesen Gebieten soll zukünftig höherstöckig gebaut werden und dadurch eine höhere Ausnützung der Grundstücke ermöglicht werden (z.B. in Affoltern, Altstetten, Leimbach oder Witikon). Damit soll dem bundesrechtlichen Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen Rechnung getragen werden.

Diese Aufzonungen sollen gemäss Angaben der Stadt zusätzlichen Wohnraum für 20'000 Personen schaffen. Ein grosser Teil dieses dadurch entstehenden neuen Wohnraums soll preisgünstig sein. Die Revision schafft damit zwar zusätzliche Entwicklungspotenziale, verknüpft diese aber gleichzeitig stärker mit sozialpolitischen (und ökologischen) Anforderungen. Ob die vorgesehenen Anreize ausreichen, um die angestrebte zusätzliche Bautätigkeit tatsächlich auszulösen, dürfte wesentlich auch von der wirtschaftlichen Attraktivität der neuen Regelungen abhängen. Grundsätzlich soll gelten, dass 75 % der durch die Aufzonung ermöglichten Mehrausnützung ein preisgünstiges Wohnen garantiert, wenn durch den Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum eine Bagatellgrenze von mindestens 650 m2 anrechenbare Geschossfläche ermöglicht wird. Eine solche – sozialpolitische – Massnahme in der BZO wird durch § 49b Abs. 1 PBG des kantonalen PBG ermöglicht, der vorsieht, dass bei Zonenänderungen ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden kann. Preisgünstig bedeutet, dass die höchstzulässigen Mietzinse sich an den anfallenden Kosten zu orientieren haben, wobei eine angemessene Rendite möglich bleibt (§ 49b Abs. 2 PBG). Zur Umsetzung dieses wichtigen Ziels der revBZO plant die Stadt den Erlass eines Ergänzungsplans «Preisgünstiger Wohnraum».

Hitzeminderung und Biodiversität

Die revidierte BZO handelt von weit mehr als bloss dem (Um-)Bauen von Gebäuden, da nicht nur Gebäude den Raum und die Umwelt im Siedlungsgebiet beeinflussen. Die dichte Bebauung und ein hoher Anteil von versiegelten Gebieten sorgen dafür, dass sich weite Teile der Stadt Zürich an heissen Tagen deutlich mehr erwärmen als in ländlicheren Gegenden. Rund 20 Prozent des Siedlungsgebiets der Stadt Zürich sind heute nachts überwärmt (Stadtklima | Stadt Zürich).

Um diesem Phänomen entgegenzuwirken, macht die Stadt Zürich von einem weiteren relativ neuen planungsrechtlichen Instrument des kantonalen PBG Gebrauch, der sogenannten Grünflächenziffer (§ 257 PBG). Diese schreibt vor, wie viel Prozent eines Grundstücks unversiegelt und begrünt sein müssen. Die Grünflächenziffer soll nicht nur der Hitzeminderung dienen, sondern auch zur Biodiversität beitragen. Sie soll, je nach Zone, zwischen 15 und 60 % betragen. 

Durch die Einplanung etwa eines grosszügigen englischen Rasens sind die Anforderungen an die Grundstückbegrünung aber noch nicht erfüllt. Vielmehr müssen geeignete Teile des Gebäudeumschwungs in angemessenem Umfang als ökologisch wertvolle Grünflächen erhalten oder hergerichtet werden (§ 238 PBG). Auch für diesen ökologischen Ausgleich sieht die revidierte BZO detaillierte Vorschriften vor.

Etwas Flexibilität soll den Bauherrschaften aber verbleiben. So ist es gestützt auf § 257 Abs. 2 PBG möglich, einen zu geringen Anteil an Grünfläche auf dem Baugrundstück durch zusätzliche Begrünungsmassnahmen zu kompensieren, z.B. durch intensive, ökologisch wertvolle Dachbegrünungen oder Vertikalbegrünungen.

Nicht nur Grünflächen, sondern auch Beschattung trägt dazu bei, eine übermässige Erwärmung des Siedlungsraums zu verhindern. Bei Neubauten und grösseren Erweiterungen müssen daher gemäss der neuen BZO Bäume gepflanzt werden, damit eine bestimmte Fläche (zwischen 15 und 30 %) durch Baumkronen beschattet wird. Baumpflanzungen, die über die Baumpflanzpflicht hinausgehen, können als zusätzliche Begrünungsmassnahmen als Kompensation für einen zu geringen Grünanteil dienen.

Schlussfolgerung und Ausblick

Die Revision der BZO zeigt exemplarisch die zunehmende Komplexität des Planens und Bauens in der Stadt Zürich. Die Vorlage verfolgt gleichzeitig wohnbau-, klima-, ortsbild- und sozialpolitische Ziele und versucht, diese in einer einzigen Nutzungsplanung miteinander zu verbinden. Damit entstehen zwangsläufig Zielkonflikte: Einerseits soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen und die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert werden, andererseits führen neue Vorgaben – etwa zur Begrünung, Biodiversität, zum Ortsbildschutz oder zum preisgünstigen Wohnraum – zu zusätzlichen Einschränkungen und Anforderungen für Bauprojekte.

Die neuen Grünflächenziffern, die punktuellen Abzonungen sowie die weitgehende Bindung zusätzlicher Ausnützung an preisgünstigen Wohnraum könnten die wirtschaftliche Attraktivität von Bauprojekten schmälern und die Realisierung zusätzlichen Wohnraums erschweren.

Es bleibt abzuwarten, welche Anpassungen sich aus der öffentlichen Auflage, dem politischen Prozess sowie allfälligen Rechtsmittelverfahren noch ergeben werden. Bereits jetzt zeigt sich jedoch, dass die Revision die baurechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Stadt Zürich langfristig wesentlich prägen dürfte.