Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen erwarben ihre Liegenschaften im dualistischen Kanton St. Gallen in den Jahren 1987 und 1997. Im Jahr 2005 überführten sie diese ins Geschäftsvermögen, 2013 zurück ins Privatvermögen. Bei der Veräusserung im Jahr 2023 waren die Anlagekosten unstreitig anhand des Überführungswertes 2013 zu berechnen. Strittig war einzig, ob für den Haltedauerrabatt gemäss Art. 141 Abs. 2 StG SG auf die zivilrechtliche Eigentumsdauer (ab 1987 bzw. 1997), auf den Beginn der Geschäftsvermögensphase (ab 2005) oder auf die Rücküberführung ins Privatvermögen (ab 2013) abzustellen sei.

Das Bundesgericht bestätigte den Entscheid des Verwaltungsgericht St. Gallen mit Urteil vom 21. Mai 2026 (BGer 9C_594/2025), wonach der Zeitpunkt der Rücküberführung ins Privatvermögen (2013) massgebend sei. Da zwischen der Privatentnahme und der Veräusserung (2023) lediglich 10 Jahre lagen, war die Mindesthaltedauer von 15 Jahren nicht erreicht - womit kein Haltedauerrabatt gewährt wurde.

Begründung

Zwar legt gemäss den Gerichten der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 StG SG nahe, auf die gesamte zivilrechtliche Eigentumsdauer abzustellen. Die Norm ist jedoch auf den Standardfall zugeschnitten, in dem eine Liegenschaft durchgehend im Privatvermögen gehalten wird. Zweck des Haltedauerrabatts ist die schematische Bereinigung von Inflationsgewinnen - eine steuererhöhende Wirkung kann die Geldentwertung aber nur für den Zeitraum entfalten, der auch tatsächlich der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Steuerobjekt und Steuertarif sind deshalb systematisch zu verknüpfen.

Das Bundesgericht ergänzt weiter, dass während der Geschäftsvermögensphase allfällige Geschäftsverluste mit Grundstückgewinnen verrechnet werden konnten. Würde der Haltedauerrabatt auch für diese Periode gewährt, wären die Steuerpflichtigen gegenüber jenen begünstigt, die ihre Liegenschaft durchgehend im Privatvermögen gehalten haben - ein Ergebnis, das sachlich nicht zu rechtfertigen ist.

Das Verwaltungsgericht hielt zudem fest, dass die bisherige Praxis im Kanton St. Gallen - wonach (bisher) die Privatentnahme die Haltedauer nicht unterbrach - zu Recht durch das kantonale Steueramt aufgegeben worden war.

Fazit

Der Haltedauerrabatt bei der Grundstückgewinnsteuer knüpft im Kanton St. Gallen nicht schematisch an die zivilrechtliche Eigentumsdauer an, sondern ist auf den steuerlich relevanten Zeitraum beschränkt. Eine frühere Überführung einer Liegenschaft ins Geschäftsvermögen unterbricht die Haltedauer für den Rabatt damit. Art. 12 StHG gewährt den Kantonen bezüglich der Definition der Haltedauer ein gewisses Ermessen. Daher unterbricht in anderen dualistischen Kantonen eine Überführung ins Geschäftsvermögen die Haltedauer nicht zwingend. Sollten kantonale Steuerämter den Entscheid als Anlass nehmen, um die eigene Praxis anzupassen, so würde dies das Bundesgericht grundsätzlich stützen. Dies sollte bei Nachfolge- und Nachlassplanungen sowie bei Umstrukturierungen frühzeitig mitbedacht werden. 

Demgegenüber führt eine Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen (oder umgekehrt) in monistischen Kantonen (z.B. Zürich oder Bern) grds. nicht zu einer Unterbrechung der relevanten Haltedauer, da solche Grundstückgewinne auch im Geschäftsvermögen von der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. 

Rulings zur Klärung sowohl der massgebenden Anlagekosten als auch der Haltedauer sind insb. bei solchen Sonderfällen vorgängig einzuholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.