1. Hintergrund der Gesetzesrevision

Steigender internationaler Druck sowie verschiedene Empfehlungen der Financial Action Task Force (FATF) zur Verbesserung der schweizerischen Geldwäschereigesetzgebung haben den Bund dazu veranlasst, die Bekämpfung der Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung weiter zu stärken. Als Folge haben die Eidgenössischen Räte am 26. September 2025 neben einem neuen Gesetz über die Transparenz von juristischen Personen und die Feststellung der wirtschaftlich Berechtigten (TJPG) auch eine Teilrevision des Geldwäschereigesetzes (nGwG) verabschiedet. Ein Referendum gegen das revidierte GwG wurde nicht ergriffen und die Referendumsfrist ist am 15. Januar 2026 abgelaufen. Im Kern erweitert die revidierte Geldwäschereigesetzgebung den persönlichen Geltungsbereich des Gesetzes und es werden neu auch bestimmte Beratungsleistungen unterstellungspflichtig, insbesondere im Bereich von Immobilientransaktionen.

Das revidierte Geldwäschereigesetz, wie auch die derzeit noch in der Vernehmlassung befindliche revidierte Geldwäschereiverordnung (nGwV), sollen gemäss den Behörden bereits im zweiten Halbjahr 2026 Inkrafttreten. Damit soll sichergestellt werden, dass die ergriffenen Massnahmen im Rahmen des nächsten Länderexamens der Schweiz durch die FATF in den Jahren 2026 bis 2027 berücksichtigt werden können.

2. Regulatorische Neuerungen in Bezug auf den Immobiliensektor

2.1 Unterstellungspflichtige Beratungstätigkeiten

Neben den bereits heute, z.B. aufgrund von Verfügungsgewalt über fremde Gelder als sog. Finanzintermediäre qualifizierenden und dem GwG unterstellten Dienstleister, fallen neu auch berufsmässig ausgeübte reine Beratungstätigkeiten unter die Geldwäschereigesetzgebung. Als typischerweise mit erhöhten Geldwäschereirisiken verbundene Beratungstätigkeiten werden neu in einem Artikel 2 Abs. 1 Abs. 3bis lit. a nGwG auch der Kauf und Verkauf von Grundstücken festgelegt. Gemäss der derzeit noch in der Vernehmlassung befindlichen Geldwäschereiverordnung fallen weiter auch alle Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken, insbesondere die Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (Share Deals), unter die neuen Geldwäschereibestimmungen.

Dabei fällt aber nicht jede Beratung einer Grundstückstransaktion unter die neuen Vorschriften und es gilt relevante Ausnahmen zu beachten. In Bezug auf Immobilientransaktionen sind diese in Art. 2 Abs. 4ter lit. a bis e nGwG geregelt und umfassen neben weiteren – weniger wichtigen Ausnahmen – Beratungen zu folgenden Rechtsgeschäften:

• Transaktionen im Immobilienbereich im Zusammenhang mit Grundstücken und Rechtseinheiten infolge Familien-, Ehe- und Ehegüterrecht, Erbrecht oder Schenkung oder bei denen sich untereinander verbundene Personen gegenüberstehen;
• Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter fünf Millionen Franken, soweit der Kaufpreis ausschliesslich über dem Geldwäschereigesetz unterstellte Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird;
• Kauf von selbst bewohnten Wohnliegenschaften in der Schweiz oder Kauf von Wohnliegenschaften, die in der Schweiz als Ersatzliegenschaft im Sinne von Artikel 12 Absatz 3 Buchstabe e des Steuerharmonisierungsgesetzes gelten.

2.2 Kriterium der Berufsmässigkeit

Unterstellungspflichtig sind sodann nur Tätigkeiten, die berufsmässig ausgeübt werden, wogegen Beratungen im privaten Rahmen nicht unterstellungspflichtig sind. Gemäss den ausführenden Bestimmungen im Entwurf der Geldwäschereiverordnung ist die Berufsmässigkeit derzeit sehr breit definiert und so gilt jede selbständige und auf Erwerb gerichtete wirtschaftliche Tätigkeit, die sich auf ein unterstellungspflichtiges Geschäft bezieht, als berufsmässig. Dies gilt gemäss erläuterndem Bericht zur Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens auch für Tätigkeiten, die nur einen kleinen Teil, allenfalls auch nur ein einziges Beratungsgeschäft einer umfassenden beruflichen Tätigkeit darstellen. Weiterführende Kriterien für die Definition und Einschränkung der Berufsmässigkeit, wie sie derzeit für Finanzintermediäre gelten, etwa nach Umfang oder Wert der betreffenden Tätigkeit, der Höhe der aus dieser Tätigkeit erzielten Einkünfte, der Anzahl Kunden oder des Betrags der betroffenen Vermögenswerte fehlen im Verordnungsentwurf zur nGwV gänzlich, was in verschiedenen Stellungnahmen zur Vernehmlassung bereits kritisiert wurde. Es bleibt diesbezüglich abzuwarten, ob es aufgrund dieser Stellungnahmen noch zu einer weitergehenden Konkretisierung im Verordnungstext kommen wird.

2.3 Notwendige Kausalität der Beratung zur Grundstückstransaktion

In Bezug auf die konkrete Beratungstätigkeit fallen weiter nur solche Beratungen unter die neuen Regelungen, wenn diese eine konkrete Kausalität zum betreffenden Rechtsvorgang aufweisen, d.h. ohne dessen Beitrag beispielsweise ein Immobilienverkauf nicht umgesetzt werden könnte. Die Tätigkeit des Beraters muss demnach einen unverzichtbaren Beitrag für den vorgesehenen Rechtsvorgang aufweisen. Dies hat zur Folge, dass rein planerische oder abstrakte Abklärungen über eine Rechtslage, die keinen erkennbaren Bezug zu einem Rechtsvorgang haben, nicht erfasst werden. 

Gemäss der Botschaft zur Gesetzesvorlage soll daher beispielsweise das Verfassen eines Gutachtens über die Zulässigkeit einer Immobilientransaktion noch keine unterstellte Tätigkeit darstellen, wogegen aber die Formulierung einer konkreten Vertragsklausel für einen Grundstückkaufvertrag bereits eine unterstellte Tätigkeit darstellt. So löst auch jede Mitwirkung am Verkauf oder Kauf eines Grundstücks, inklusive der Mitwirkung oder Gestaltung des Verkaufsversprechens oder des Kaufvertrags die Unterstellungspflicht aus. Auch Geschäfte im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks sind betroffen. Nicht betroffen ist hingegen die Beratung im Zusammenhang mit der Schaffung, Änderung oder Löschung einer Dienstbarkeit, eines beschränkten dinglichen Rechts oder eines Grundpfandrechts, wie z. B. die Beratung über die Aufnahme einer Hypothek. Eine Unterstellungspflicht besteht bereits, sobald eine Grundstückstransaktion beabsichtigt ist und es ist keine Bedingung, dass die betreffende Transaktion dann auch tatsächlich durchgeführt wird.

3. Pflicht zum Anschluss an eine von der FINMA anerkannte Selbstregulierungsorganisation (SRO) 

Die Aufsicht über die neu dem Geldwäschereirecht unterstellten Berater inklusive der betroffenen Immobilienmakler ist von einer anerkannten SRO auszuüben, welcher sich die Berater anschliessen müssen (Art. 14 Abs. 1 nGwG). Ein Anschluss sollte per Inkrafttreten der neuen Bestimmungen getätigt werden, bzw. bei einem späteren Wechsel zu einer unterstellungspflichtigen Tätigkeit innerhalb von 2 Monaten ein Gesuch um Anschluss bei einer SRO eingereicht werden (Art. 12g Abs. 1 lit. b nGwV). Es bleibt diesbezüglich noch abzuwarten, welche SRO sich für Immobilienmakler anbieten und die Interessen dieser am besten vertreten wird.

4. Was ist derzeit zu unternehmen?

Die neuen geldwäschereirechtlichen Vorgaben werden verschiedene Immobilienmakler betreffen und diese sind derzeit angehalten zu überprüfen, ob die neuen Unterstellungspflichten auf sie zutreffen und, falls dies der Fall ist, sich zu entscheiden, ob sie eventuell von den betroffenen geschäftlichen Tätigkeiten künftig Abstand nehmen wollen. Sollte eine Unterstellungspflicht aber bestehen und der Immobilienmakler die geldwäschereirechtlich relevanten Tätigkeiten weiterhin ausführen wollen, so ist es ratsam, sich bereits heute auf die Einhaltung der vorgegebenen Pflichten vorzubereiten und allenfalls auch bereits damit zu beginnen, die notwendigen Dossiers zu erstellen. Unter die neuen Pflichten fallen unter anderem die Identifizierung der Vertragspartei, Feststellung der wirtschaftlich berechtigten, bzw. bei einer juristischen Person der kontrollierenden Personen sowie weitere Sorgfaltspflichten, die insbesondere auch noch von den sich anbietenden Selbstregulierungsorganisationen in ihren SRO-Reglementen zu konkretisieren sind.