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Umstrukturierungen von Personenunternehmungen mit Immobilien – die Berner Praxis im Licht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts
Besmer Noah und Corvi Nicola, in: bratschi tax blog, Dezember 2025Mit dem Urteil 9C_87/2025 vom 19. September 2025 hat das Bundesgericht klargestellt, dass keine Steuerumgehung vorliegt, wenn vermietete Liegenschaften, die bis kurz vor einer Umstrukturierung als Privatvermögen deklariert waren, zunächst ins Geschäftsvermögen überführt und anschliessend im Rahmen der Umstrukturierung in eine juristische Person eingebracht werden. Dies setzt voraus, dass die Liegenschaften bereits vor ihrer Umdeklaration als Geschäftsvermögen einen Betrieb im Sinne des steuerlichen Umstrukturierungsrechts darstellten. Die höchstrichterliche Rechtsprechung gibt Anlass, über die bisher geltende Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Bern nachzudenken.
Sachverhalt
Ein Bäcker-Konditor, Jahrgang 1939, führte bis 1999 vier Filialen in Zürich. Zwischen 1980 und 1995 erwarb er mehrere vermietete Liegenschaften in Zürich und Luzern, die von Dritten verwaltet wurden. 2016 deklarierte er diese erstmals als Geschäftsvermögen (zuvor als Privatvermögen) und trug 2017 ein Einzelunternehmen im Handelsregister des Kantons Nidwalden ein, um das Immobilienportfolio im Rahmen einer Nachfolgeplanung steuerneutral in eine Aktiengesellschaft einzubringen. Die Steuerneutralität wurde zuvor vom kantonalen Steueramt Zürich mit einem steuerlichen Vorbescheid («Ruling») betreffend die Einkommensteuer bestätigt, und bis auf die Gemeinde U. bestätigten auch alle involvierten Zürcher Gemeinden die Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer infolge einer steuerneutralen Umstrukturierung. Nachdem die Umstrukturierung durchgeführt wurde, erhob die Gemeinde U. eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. 629’219.50, wogegen sich der Steuerpflichtige erfolgreich zur Wehr setzte.
Erwägungen des Bundesgerichts
Einerseits argumentierte die Gemeinde U., dass in diesem Fall lediglich eine private Vermögensverwaltung vorliege und der blosse Wille des Steuerpflichtigen, die Liegenschaften vom Privat- ins Geschäftsvermögen zu überführen, nicht ausreiche, um eine selbständige Erwerbstätigkeit anzunehmen. Das Bundesgericht hingegen bejahte das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit damit, dass im vorliegenden Fall ein Betrieb im Sinne des steuerlichen Umstrukturierungsrechts vorlag (vgl. hierzu: Bratschi tax blog vom Januar 2024), was implizit eine unternehmerische Tätigkeit voraussetzt.
Andererseits machte die Gemeinde U. geltend, der Steuerpflichtige habe nur deshalb eine selbständige Erwerbstätigkeit aufgenommen und die Liegenschaften als Geschäftsvermögen deklariert, um sie steuerneutral auf eine Aktiengesellschaft übertragen zu können, was eine Steuerumgehung darstelle. Das Bundesgericht verneinte dies. Die Liegenschaften stellten gemäss Bundesgericht bereits vor der Umdeklaration einen Betrieb dar, sodass der Steuerpflichtige mit der Einordnung ins Geschäftsvermögen lediglich den bereits bestehenden Verhältnissen Rechnung trug. Zudem sieht das Gesetz die steuerneutrale Übertragung eines Betriebs von einer Personenunternehmung auf eine Kapitalgesellschaft ausdrücklich vor. Der Steuerpflichtige konnte nachvollziehbar darlegen, dass er die Liegenschaften aus sachlichen Gründen – insbesondere im Hinblick auf die Nachlassplanung – in eine Aktiengesellschaft eingebracht hat.
Mögliche Auswirkungen auf die Praxis im Kanton Bern
Der Umstrukturierungstatbestand von Art. 19 Abs. 1 lit. b DBG bzw. Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG erlaubt die steuerneutrale Übertragung eines Betriebs von einer Personenunternehmung auf eine Kapitalgesellschaft. Gemäss Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG gilt dies nicht nur für die Einkommensteuer, sondern auch für die Grundstückgewinnsteuer. Nach der von der Steuerverwaltung des Kantons Bern bisher angewandten, eher restriktiven Praxis wird die Anrufung dieses Tatbestands jedoch regelmässig verweigert, wenn Liegenschaften, die über Jahre als Privatvermögen ausgewiesen wurden, kurz vor einer Umstrukturierung als Geschäftsvermögen deklariert werden – selbst dann, wenn das Immobilienvermögen das Betriebserfordernis nach Art. 19 Abs. 1 lit. b DBG bzw. Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG erfüllt.
Das Urteil des Bundesgerichts legt nun nahe, dass diese Praxis im Kanton Bern zumindest in denjenigen Umstrukturierungsfällen von Personenunternehmungen überdacht werden sollte, bei welchen das Immobilienportfolio bereits vor seiner Umdeklaration als Geschäftsvermögen zweifelsfrei einen Betrieb im Sinne des steuerlichen Umstrukturierungsrechts darstellte.
Schlussbetrachtung
Es bleibt zu beobachten, ob bei Umstrukturierungen von Personenunternehmungen mit Immobilienbetrieben die rechtliche Würdigung hinsichtlich der Steuerneutralität seitens der zuständigen Steuerbehörden in den Kantonen fortan einheitlich und im Sinne der aktuellen, höchstrichterlichen Rechtsprechung vorgenommen wird. Aufgrund der erheblichen Steuerfolgen, welche Umstrukturierungen mit Immobilien mit sich bringen können, empfiehlt es sich, ein entsprechendes Vorhaben frühzeitig und unter Einbezug steuerlicher Expertise zu planen - idealerweise in Abstimmung mit den zuständigen Steuerbehörden. Das Steuerteam der Bratschi AG begleitet Sie dabei gern. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine persönliche Beratung.
