Die Bundesversammlung hat den Gesetzesentwurf vom Oktober 2022 (vgl. bratschi real estate blog, November, 2022) im Wesentlichen gutgeheissen und grundsätzlich nur punktuelle Änderungen vorgenommen. 

In Abweichung zum Gesetzesentwurf 2022 soll zum einen die 60-tägige Mängelrügefrist nun nicht nur für Grundstücke und unbewegliche Werke gelten, sondern auch für bewegliche Kaufsachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden (bspw. Normfenster, die in ein Haus eingebaut werden), sowie für Mängel eines Werks, die für die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verantwortlich sind (Art. 201 Abs. 4 Satz 1 und 2, Art. 367 Abs. 1bis Satz 3 und Art. 370 Abs. 4 Satz 3 revOR). 

Ferner kann die 60-tägige Mängelrügefrist neu nicht durch Parteivereinbarung verkürzt werden, d.h. sie ist teilzwingend (Art. 201 Abs. 4 Satz 3, Art. 219a Abs. 3 Satz 2, Art. 367 Abs. 1bis Satz 2 und Art. 370 Abs. 4 Satz 2 revOR). 

Dasselbe gilt für die fünfjährige Verjährungsfrist für Ansprüche bei Mangelhaftigkeit von Grundstücken und unbeweglichen Werken. Diese ist nun ebenfalls teilzwingend und kann daher nicht zu Lasten der Käuferschaft bzw. des Werkbestellers abgeändert werden (Art. 219a Abs. 3 Satz 2 und Art. 371 Abs. 3 Satz 1 revOR). 

Der Gesetzesentwurf 2022 sah bei Werkverträgen und bestimmten Grundstückkaufverträgen im Falle von Mängeln an Bauten, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Werkbestellers bzw. Käufers bestimmt sind, die Ungültigkeit des vorgängigen Ausschlusses des Nachbesserungsrechts vor. Art. 368 Abs. 2bis revOR beschränkt diese Unzulässigkeit nun aber bemerkenswerterweise nicht mehr auf Bauten für persönliche oder familiäre Zwecke (bspw. ein Eigenheim). Neu erstreckt sich der diesbezügliche Eingriff in die Vertragsautonomie folglich auch auf den kommerziellen Bereich (bspw. eine Renditeliegenschaft). 

Schliesslich wurde Art. 368 Abs. 2 OR dahingehend ergänzt, dass der Werkbesteller dem Unternehmer in Fällen der unentgeltlichen Verbesserung in sinngemässer Anwendung von Art. 366 Abs. 2 OR Frist setzen und ihm androhen kann, die Verbesserung des Werks im Unterlassungsfalle auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten zu übertragen (sog. Ersatzvornahme; Art. 368 Abs. 2 Satz 2 revOR).