Die Migros Genossenschaft Zürich (nachfolgend «Migros») war von 1955 bis 2019 Eigentümerin einer Liegenschaft in Oerlikon. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit Laden, einem Geschäftsgebäude (der Markthalle) und einem verbindenden Pavillon überbaut. Im April 2018 stellte die Stadt Zürich die Liegenschaft in weitem Umfang unter Schutz, was unangefochten blieb. Am 6. Mai 2019 forderte die Migros von der Stadt eine Entschädigung aus materieller Enteignung von CHF 8'240'000.00 (zzgl. Zinsen). Nur vier Tage später, am 10. Mai 2019, veräusserte sie das Grundstück für CHF 16'516'000.00 an die A. Im anschliessenden Schätzungsverfahren vor der kantonalen Schätzungskommission I verlangte die Migros neu eine Entschädigung im Umfang von CHF 9'342'000.00 (zzgl. Zinsen). Sowohl die Schätzungskommission als auch das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich verneinten eine materielle Enteignung und damit einen Entschädigungsanspruch.

Das angerufene Bundesgericht bestätigte zunächst seine Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer entschädigungspflichtigen materiellen Enteignung bei planerischen Eigentumsbeschränkungen (Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 5 Abs. 2 RPG). Es unterscheidet zwei Varianten: Erstens liegt eine materielle Enteignung vor, wenn einer Eigentümerin der bisherige oder ein absehbarer künftiger Gebrauch unter-sagt oder so stark eingeschränkt wird, dass ihr eine wesentliche Eigentumsbefugnis entzogen wird. Zweitens kann eine materielle Enteignung vorliegen, wenn der Eingriff zwar weniger weit geht, einzel-ne Personen aber im Vergleich zur Allgemeinheit und im Lichte der Rechtsgleichheit ein unzumutbares Sonderopfer erbringen müssen. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung einer materiellen Enteignung ist das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung – im vorliegenden Fall Mai 2018, als die Rekursfrist gegen die Unterschutzstellung unbenützt ablief. Zudem bekräftigte das Bundesgericht, dass grundsätzlich eine Gesamtbetrachtung der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten auf der gesamten Parzelle vorzunehmen ist. Die Migros wollte die besonders stark betroffene Markthalle separat betrachtet wissen. Das Bundesgericht wies dieses Argument zurück: Da die gesamte Parzelle demselben raumplanungsrechtlichen Regime unterstehe, sei eine separate Betrachtung der einzelnen Gebäude unzulässig. Der blosse Umstand, dass die Parzelle theoretisch aufgeteilt und separat verkauft werden könnte, genüge nicht, um von diesem Grundsatz abzuweichen.

Gestützt auf diese Grundsätze prüfte das Bundesgericht den Entschädigungsanspruch der Migros. Zur Variante des besonders schweren Eingriffs hielt es fest: Eine Denkmalschutzmassnahme stelle nur dann einen entschädigungspflichtigen Eingriff dar, wenn sie es der Eigentümerin nicht mehr erlaube, das Grundstück bestimmungsgemäss und wirtschaftlich gut zu nutzen. Entscheidend sei nicht, welche Rendite bei einer Neuüberbauung realisierbar wäre oder welche Wertminderung die Unterschutzstellung bewirke. Nicht die Wertminderung, sondern die Verminderung der Nutzungsmöglichkeit sei ausschlaggebend. Massgebend seien die verbleibenden Ertragsmöglichkeiten, nicht aber der hypothetisch erzielbare Maximalertrag ohne die Eigentumsbeschränkung. Der Wertverminderung komme lediglich eine indirekte Bedeutung zu, indem sie mit der Rendite korreliere. Entsprechend könne gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Falle eines relativ bald nach der Unterschutzstellung erfolgten Verkaufs aus dem erzielten Verkaufspreis auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit geschlossen werden. Zur erforderlichen Höhe der Rendite, um noch als «wirtschaftlich gut» zu gelten, äusserte sich das Bundesgericht nach wie vor nicht. Von einer materiellen Enteignung sei jedenfalls auszugehen, wenn die Ertragsmöglichkeit komplett wegfalle oder nur eine kostendeckende Bewirtschaftung möglich sei.
 

Ein starkes Indiz für eine gute wirtschaftliche Nutzbarkeit bildete vorliegend der tatsächlich erzielte Verkaufspreis: Die Migros hatte die Liegenschaft rund ein Jahr nach der Unterschutzstellung für CHF 16'516'000.00 an eine professionelle Käuferin (A.) verkauft. Diese bewertete das Grundstück kurz darauf sogar mit CHF 18'120'000.00. Bei Mieteinnahmen von rund CHF 673'000.00 pro Jahr ergab sich eine Bruttorendite von 3,7 bis 4 Prozent, was eine branchenübliche und klar rentable Anlage darstelle. Auch eine von der Migros vorgebrachte eigene Kostenrechnung überzeugte das Bundesgericht nicht. Es kam daher zum Schluss, dass trotz der unbestrittenen Einschränkungen bei der Nutzung der Markthalle die Liegenschaft insgesamt weiterhin bestimmungsgemäss und wirtschaftlich gut genutzt werden könne.

Das Bundesgericht verneinte auch das Vorliegen eines Sonderopfers. Die Migros hatte argumentiert, ihre Markthalle werde weit unter dem zonenrechtlich Möglichen «eingefroren», während alle übrigen Liegenschaften der Hofrandbebauung die Regelbauordnung weitgehend ausschöpften, und sie als einzige verpflichtet sei, ein Kunstwerk und geschlossene Fassaden zu erhalten. Das Bundesgericht hielt fest, dass eine stossende Rechtsungleichheit nur dann vorläge, wenn in einer Strasse mit gleich schutzwürdigen Häusern nur ein einziges unter Schutz gestellt worden wäre. Für eine solche diskriminierende Praxis der Stadt Zürich fehlten jegliche Anhaltspunkte. Hinzu komme, dass die Unterschutzstellung eine wirtschaftlich gute Nutzung wie dargelegt zulasse und selbst unter Berücksichtigung der Sanierungskosten von CHF 5,3 Mio. noch ein jährlicher Gewinn von rund CHF 300'000.00 resultiere. Im Ergebnis wies das Bundesgericht die Beschwerde der Migros vollumfänglich ab.